Цены на недвижимость зависят от доступности ипотеки

Все люди делятся на две группы:

  1. те кто могут купить жильё
  2. те то не могут купить жильё

Всё было бы так просто, если б банкиры не придумали ипотеку.

И тогда те кто не могут купить – получают возможность купить в долг. Учитывая это деление на группы немножко усложняется

а) те у кого есть вся сумма на покупку ( им не нужна ипотека  и они спокойно выбирают что купить и самое главное когда)

б) те кому малость не хватает ( процентов 10-20), в принципе они могли б и подкопить, но желание пораньше въехать + возврат НДФЛ ( 13%) в принципе позволяет им без особой переплаты и купить жильё и сделать ремонт.

в) те кто накопили большую часть и им надо со финансирование не более чем на 50% ( размер кредитования не превышает размер собственного капитала или эта группа лиц покупает надвижку со вторым плечом)

г) дальше идет большая группа, которая без ипотеки не могли рассчитывать на покупку недвижимости в обозримом будущем – это те , у кого имеется от 10 до 30% в качестве первого взноса, но при  этом есть неперодолимое желание стать собственниками залогового имущества. По сути они покупают товар с плечом от трёх до восьми. Те кто торгуют на бирже представляют что значит влезть в длинную позицию по малоликвидному активу с восьмым плечом.

д.) самая большая группа – те кто в принципе не имеют возможности расплатиться за ипотеке.  Это самые малограмотные люди … они не могут оценить свои риск.. потипу нынешних валютных ипотечников : )

Так вот как же действия этих групп вляияют на цены на недвижимость.

Те кто имеют необходимое количество денег чаще всего используют недвидимость не как средство потребления ( для жилья) а как средство производства ( либо сдачи либо покупки на нулевом цикле и продаже по готовности .. ) эти люди в основном покупают самыми первыми, их не интересуют ставки по кредитам. Если рассуждать с точки зрения пирамиды ( а строительство – это одна из форм пирамиды, когда купившие квартиру оплачивают строительство ранее купившим), то они – эта группа лиц – те кто успеют вовремя выйти из пирамиды.

Дальше увидев зарождающийся рост цен появляются покупатели с небольшим недостатком капитала, им банкиры дают ипотеку по достаточно высоким ставкам и поскольку суммы не большие то и сроки кредитования 3-5 лет.  После подключения этой группы инвесторов цены начинают более динамичный рост, за счет притока новых ” денег” и отсутвия продавцов первички как таковых.

Через 3-4 года после запуска цикла роста ( первых покупок группы (а) начинают подключаться более массовые группы населения те, кто имеют от 30 до 60% первого взноса.  для этих людей банки уже предлагают более выгодные условия ипотеки ( срок кредитования от 10 до 20 лет и ставки уже из за конкуренции и зрелости рынка близки к ставкам депозитов)  Данный период самый продолжительный .. длится 3-4 строительных цикла .. около 10 лет.  За это время пузырь надувается практически полностью,  и становится виден всем.

И вот спустя 12-15 лет после прихода первых денег и физического удовлетворения потребностей тех кто мог купить с использованию ипотеки – на рынок привлекают самых неквалифицированных, малограмотны людей. Те кто в случае снижения цен на недвижимость на 25-30% рискуют потерять выплаченные деньги и еще остаться должными банку.

После прихода этой группыпокупателей – найти новых покупателей можно будет только через 15-18 лет ( уже в следующем 18,5летнем цикле недвижимости) – дети тех кто покупали недвижимость в текущем цикле на начальном этапе.

К этому же сроку закочится выплата большей части взятых ипотек ( населения расплатится по долгам) и будет готова снова брать новые долги.

Выглядит это все примерно так

И если наложить на эти условия график цен, то мы увидим непрерывный рост на всем протяжении роста доступности ипотеки.

Но деревья не растут до небес, и у доступности ипотеки есть так же предел

что у нас сейчас

  1. ставка по ипотеке на превичку с учетом программы софинансирования ставки – меньше чем ставка по депозиту
  2. сроки кредитования максимальные.. можно взять ипотеку на 30 лет
  3.  первый взнос теперь не требуется

Ипотека без первого взноса

Почти как в США  перед крахом лемонбразерс….  человек мог купить дом в ипотеку по пульсу… есть пульс – вам дадут ипотеку.

Это финиш – все кому могли выдать ипотеку- выдали.. кто будет следующим покупателем в пирамиде?

После окончания очередит покупателей – начинает выстриваться очередь из продавцов  банкиров ( залоговое имущество ) подрядчиков ( с которыми расплатились квартирами) неудачливых инвесторов и просто тех кто любит покупать дорого а продавать дешево

 

Добавить комментарий